哪些情况下购房合同可判定为无效?

2018-11-02       浏览次数:316

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 随着越来越多的人加入买房大军,各种买房纠纷也越来越多。

我们先来了解哪些情况下购房合同可判定为无效,对购房者来说不仅可以提前躲避雷区,也可以用来维权。

1.开发商违反法律法规

 如果开发商在没有取得预售证的情况下就向购房者出售房屋签订商品房买卖合同,则购房合同无效。

2.开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同

 对于开发商误导导致购房者产生重大误解,或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。

3.交付房屋的套型和设计不符

开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的,购房者有权要求退房,购房合同无效。

4.房屋面积误差超过3%

开发商实际交付的房屋实测面积与合同约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%,购房者有权要求退房,购房合同无效。

5.房屋主体结构质量不合格

房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房人有权退房,购房合同无效。

6.无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同

 无民事行为能力的人或者限制行为能力的人需要由法定代理人签订购房合同,否则合同无效。这主要是在二手房买卖中比较常见。

7.出卖人未告知买受人买房再次抵押

签订买卖合同后,出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方,合同无效。或者一房多卖的行为,购房合同是无效的。

8.开发商隐瞒事实出售拆迁安置房

开发商将拆迁安置房出售给购房者,签订的购房合同无效。

9.出卖方原因导致无法办理房产证

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记。

 还有一种情况:好不容易交房住进新房,开发商又迟迟不能办理房产证。当遇到这种情况时,业主又该如何维权呢?

当业主遇到这种情况后,应当先了解该楼盘为什么办不了证?如果此房产存在不可逾越的他项权,如抵押权以及违反国家有关强制性规定导致无法办理房产证,购房者可以起诉解除合同。

根据我国现行的有关法律法规规定,只有属于商品房出卖人的原因造成逾期办证的,才能够认定出卖人构成逾期办证违约责任。其情形有:

在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内没有办出房产证;

 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日内没有办出房产证;

商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日内没有办出房产证。

那么,开发商逾期不办理房产证会承担什么后果?

商品房出卖人逾期办证行为构成违约的,应当承担违约责任。根据相关规定,合同有约定违约金标准的从其约定,没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

购房纠纷不断,别怕,总有法律保护我们!

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