新周期的东风，又吹起了一片关于房价的议论声，部分市场人士又开始唱多房地产市场。
安信证券首席经济学家高善文9月3日公开表示，虽然存在唱空中国房地产市场的声音，但是中国大城市的房地产市场依旧具有超配价值，一线城市房价仍有翻一番的空间。
原华远集团董事长任志强也继续做坚定不移的看多者，近日在公开场合表示：中国房地产没有泡沫，赶紧拼命买房，谁胆大谁赚钱！
如此旗帜鲜明的观点是否令人信服？
记者发现，这些观点背后，是今年A股、港股市场上，内地房企股价的一路飙升。
年初至今，内地房企股在港股市场上可谓风头无两，中国恒大股价涨幅超3.8倍，融创中国股价涨幅也超3倍。同时，在A股市场，万科A(25.970, 2.17, 9.12%)股价累计涨幅超30%，9月7日，万科A盘中一度涨停，收涨9.12%。
此前，胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》及《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》指出，最近一年，中国城市房价涨幅全球最快，全球涨幅排名前10位的城市中，中国占6个，前50位中，中国占21个。
分析师看好一线城市房价
高善文认为，中国一线城市房价泡沫大，但仍有翻一番的空间。
他表示，在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性，每个城市的在校小学生人数增长比例，是判断房价走势较为关键的指标。
2012年后，适龄小学生人数增速转正。目前，全国在校小学生人数平均涨幅为1.5%，深圳为8%，北京为7%。因此，小学生增速非常高的地区，房价将会继续上涨。
被指出的另一个房价上涨的依据是，地产库存周期也利好房价。
高善文提出，15个月后，也就是2018年春夏后，全国房地产市场去库存将基本结束。如果没有大的金融政策收紧和宏观经济动荡，2018年夏天后，全国范围内，房价将普遍再次上涨，2015年以来一线城市和部分二线城市的房价暴涨，可以看做这次全国范围大涨的预演。
此外，从需求角度来看，大城市仍存在投机性购房需求和人口流入。
高善文表示，一线城市以及一部分二线城市的供求仍然紧张，尽管有限购、限贷等调控政策，但对总体房地产行业的限制还不是那么严。从投机性购房角度来讲，还有一定空间。
早在2015年年底，任泽平也亮出过“一线城市房价翻番”的观点，认为房地产长周期拐点已经出现。短期一线城市的限购限贷、货币条件收紧，只导致房地产行业短周期调整。未来，人口还会流向大都市圈，而目前大都市圈的土地供给，明显不及预期。一线房地产有销量、没土地，具体表现为价格的上涨和地王的再现。
任泽平进一步分析，房地产在不同时间段有不同的影响因素。长期看人口，人口流入的地方，长期房价肯定上涨；中期看土地，当人员大规模流入城市之后，土地就会供不应求，如果政府还不供地，房价肯定会涨；短期看金融，如果人口流入，政府又没有足够土地，货币刺激也会使房价大涨。
房企业绩表现亮眼
分析师看好一线城市房地产的观点，并非没有根据。
从统计数据来看，一线城市的房地产成交价格确实出现了短期调整。
近日，国家统计局发布了2017年7月份70个大中城市住宅销售价格统计。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据时指出，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续全部回落，10个城市环比下降或持平，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅持续回落，环比持平或下降城市个数增加。
▲数据来源：国家统计局
然而，2017年上半年，一些房地产企业的业绩表现和股价表现，却都非常靓丽。
以万科的半年报为例，2017年上半年，万科A实现营收698亿元，实现归属母公司净利润73亿元，同比增长36.5%。
记者梳理了各大房企的销售情况和股价，如下图可见，各大房企半年销售额均实现同比增长，涨幅最小也有13.80%，碧桂园涨幅最大，高达131%。
▲数据来源：Wind数据
买不起房，地产股可以看看吗？
对于地产股，券商机构也是“大力看好”。
首先，对于股市，中金公司发布研报称，中期可以超配A股。研报指出，短端利率下行有助于流动性改善，股债均将受益，若市场风险偏好提升，股票受益程度更大。
兴业证券(8.520, -0.12, -1.39%)分析指出，房地产行业集中度提升趋势没有改变，龙头地产股目前具有比较好安全边际，由于竞争优势明显，集中度快速提升，龙头地产公司都是中国的核心资产、好资产。
但业内人士指出，房地产行业是个强政策行业。
国信证券(14.080, -0.12, -0.85%)研究所所长杨均明分析：“房地产产业本身的意义有两点，其一，房地产是中国国民经济的支柱产业，不能垮；其二，房地产也是国家调节周期、平衡各方利益的有力工具。”
基于该判断，杨均明构建了房地产的“小周期”理论：“当经济开始好的时候，宏观政策调控倾向于打压房地产；而经济不太好的时候，国家愿意拿房地产作为工具来刺激经济。”
这意味着，研究房地产走向，不可忽略政策预期。
