房企融资成本平均上升2-3个点 2019年债务偿还压力最大

2017-06-13      来源:21世纪经济报道   浏览次数:96

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        业内人士告诉21世纪经济报道记者,目前常规融资渠道仍然可以操作,但对于用途监管非常严格。比如是否用于土地融资等。但短短半年时间内,融资成本上涨非常明显,不少融资渠道成本已经在8个点以上。

       “短短半年间,房地产融资环境就变得非常严峻。”一家知名房企融资负责人对21世纪经济报道记者表示,在货币收紧大趋势下,房企各个融资渠道都受到限制,融资成本相比以前也上升了2-3个点。

       克而瑞研究中心6月5日发布的数据显示:5月,108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%;同期海外发债额为零。

       在楼市调控和去杠杆的背景下,发债难、资金成本高,已成为摆在房企面前的大问题。苏宁金融研究院高级研究员赵卿认为,从目前房地产企业的融资渠道看,主要是银行、信托、各类资管计划、发行债券以及股权融资。各类金融机构对房地产企业融资是“既爱又怕”。鉴于房企融资利率高,有利可图,很多金融机构会想尽办法给房企输血;但房地产行业风险不断积累,资金链断裂、房价下跌或政策风险,都有可能造成房地产企业难以还本付息。从监管看,对各类金融机构投向房地产的资金也是严控态势。

       受此影响,房企融资渠道也有所变化。

       同策咨询研究部数据显示,2017年5月份监测的40家上市房企实现的股权融资总额折合人民币125.92亿元 ,股权融资占总融资金额比重为20.82%,相比4月份的78.08亿元增长了61.29%。监测显示,融资渠道与4月相比有所增加,境内银行贷款仍是金额占比最大的融资方式,境内股权再融资的金额占比提升至第二位,其它债权融资退居第三。中期票据、信托贷款、海外银行贷款、公司债、委托贷款、海外配股融资依次位列其后。

       同策咨询研究部研究员李想认为,由于公司债渠道收紧,房企融资环境发生变化,除了寻找创新的债权融资方式外,新兴的股权再融资方式也受到房企追捧。

       尽管房企可以增加“输血”渠道。但整体看,房企现金流压力仍然遭遇拷问。据Wind统计,107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元,而2010-2014年五年间的新增有息债务总和为8200亿元。显而易见,2015-2016年有息债务规模扩张非常快。同时,负债率也不断攀升,并达到历史高值。从上市房地产企业的数据看,整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%

       天风证券分析师孙彬彬认为,从境内房地产企业债务债券到期期限分布来看,2019年债务到期偿还的压力最大,债务到期偿还高达1258.58亿元,2018年和2020年境内房地产企业偿债压力也不小。2016年四季度至今,中资房地产企业新发离岸债由于发行期限多为3年期或5年期,到期主要集中在2020年和2022年。

       孙彬彬认为,按照目前形势,房地产海外融资也有所降温,房地产企业债务融资情况不容乐观。境内和境外双重挤压,房地产企业需要加快去库存节奏,同时回归主要向银行贷款的融资方式,以获得流动资金支持,保证资金周转。前期由于火热的房地产销售情况,短期内房地产企业的资金压力不会太大,但随着房地产销售降温的效果逐渐显现,叠加房地产融资困难,中长期来看,房地产企业的资金压力会逐步显现。总体而言,债务集中到期量大,前期经营比较激进和资质较差的民营企业面临的压力较大。

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