楼市炸锅了!武汉楼价怎么走?

2017-03-05      来源:互联网   浏览次数:112

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    这两天,关于楼市的消息就像炸锅一样层出不穷。当博弈力度越来越大的时候,这种代表不同立场,不同观点的声音也就会越大!我们首先来看看这两天与楼市有关的几件大事!

    消息:1住建部:2017年抑制房地产泡沫,防止出现大起大落并正在开展房地产税立法工作。2国家统计局22日公布数据显示:今年年初以来,全国楼市持续降温。最新数据显示,1月份,全国15个一线和热点二线城市房价几乎全部止涨。3北京公布了2017年建设用地供应计划,住宅用地计划供应610公顷,相对于去年的1200公顷,减少将近一半。4《经济参考报》消息:随着北京率先收紧房贷利率至不低于基准利率的9折之后,已有多个城市跟随。部分银行额度控制越发严格,房贷利率上浮是大概率事件。5《人民日报》海外版:房地产市场容不下害群之马观点:以上这些政策、数据、消息都集中在最近两天,不少朋友感叹楼市到底要走哪条路,这些政策都是全国性的,咱们武汉的房价会怎样走呢?今天奕柏和大家重点来谈谈武汉房价的走势。

    我们知道影响楼市走势有很多重要因素,大的包括货币供应量,土地供应量,国家政策导向等,小到各地方人口规模、结构,城市建设、发展、购买力及还有市场情绪等等因素。从大的方向来说,影响楼价的是三个因素:

    一、货币政策走向,这个绝对是排第一位的,我们知道如果单纯从购买生活必须品的角度出发,楼价是不会猛涨的。那么房价飞涨的背后是因为他的属性发生变化,从消费品变为投资品,这当中资本的推动或者叫做投资性行为起到了决定性作用。

    二、税收政策,包括国家和地方税种,税种税率的调整都会直接影响投资性购房的购买成本和持有成本,所以对于投资者来说影响较大。

    三、地方政府对于城市的规划发展,其中重点包括当地的楼市购买政策,户籍政策,人口管理措施和城市规划,还有地方土地供应情况。

    如果我们看清楚这三点的变化和方向就能够大致判断未来楼市的走势。著名经济学家马光远先生昨天发表观点:说北京住宅用地减少了一大半,脚趾头都知道房价怎么走,北京住房市场再次看涨。从逻辑上讲是没问题的,也算是土地的供给侧改革吧,那么楼价会上涨!但是,很抱歉,奕柏不同意马光远先生的这个观点。因为这个因素得出结论太过于单一!如果我们结合其他的消息来看,很难想象北京楼市就此能转向向上!

    比如,从去年10月各地先后密集出台的地方调控政策,包括武汉,核心其实就两点:提升首付比例,提升购买标准。结果是什么呢?买房子首付的钱需要更多,能买房的人更少!当一个商品的购买成本升高,而允许交易的范围在缩小的时候会怎么样?结果只有一个,脚趾头都知道卖不动!

    再比如,国家制定货币政策稳健中性,一些列货币投放政策已经显现供应量较去年会有缩减,特别是针对上涨过快16城市,也包括武汉,私募4号文直接枪毙掉借到证券渠道包装产品注资楼市的行为,哪怕你说我是去投资当股东的,对不起,也不行!股转债的门都给你关了,还想啥?不允许资金通过其他渠道进入房地产企业,更不许进入到土地市场!再用脚趾头想想,楼市会怎样?举步维艰!

    还比如,喊了很久的房产税,雷声大雨点小。这个是楼市投资者的致命伤,不卖加大持有成本,卖又担心接盘力度不够,所以很多投资者经常就会关注这个消息的进展。去年国家税务总局局长王军在营改增吹风会上表示,增值税立法、个人所得税改革今年启动。这是房地产税改革启动的信号!昨日国新办举办的新闻发布会上,住房和城乡建设部部长陈政高表示要加快房地产税立法,并适时推进改革。且不说房产税今年能否出台,这种预期下,对于购买情绪的影响用脚趾头也能想到,会形成打压!建议:综合来看,北京的土地市场是一个常态性市场,一次的供应量减少和多个政策,数据形成的压制作用比较起来,这个力度是微不足道的,是无法改变楼市今年走势方向的。国家政策在楼市上分化明显,去年过快上涨的16个城市(含武汉)一定需要调降,这个调整不在新房上显现,主要在二手房!新房市场作为统计指标会有维稳,比如备案制就是维稳的手段。而反应真实需求的二手房市场将会出现由于购买力不足形成的价格下行走势。这一点其实我们通过武汉各个中介的销售数据和房管局成交价格就能看到。降不降是一回事,买不买是另一回事。新房不降并不代表咱们就能买房投资,想想卖给谁,用什么价格,什么周期卖才是能否投资的参考指标。

    最后再提一个参考思路,假如房子是一家公司的话,应该遵循利润越高越值钱,利润下滑不值钱的道理,那么,这家叫做房子的公司的利润是什么呢?租金。

    现在,一线城市住宅租金回报率的水平是多少?只有1%,武汉的租金呢?万松园100万的房子50多平米,租金2000元,啥概念,也就2%。现在的国债收益率3.5%,银行理财4%。人一比发现,房子的租金回报率严重不足。过去你的收益率是可以用不断上涨的房价来弥补的,但是现在全面限购,房价不可能大幅上涨。所以你唯一的回报就是租金收益率,可它是严重不足的。

    全球平均水平,比如美国,租金回报率100年来均值在5%左右。我们的房子未来租金回报率,长期来看一定也会朝这个数字回归。要想让这个数字从1%变到5%,只有两个办法:第一,租金上行。第二,房价下行。

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