房地产市场之所以形成妨害“住”与支持“炒”的失衡机制，重要原因是住房体系不健全，即商品房体系过度，保障房体系不足;新建房体系过度，老旧房体系不足;买卖房体系过度，租赁房体系不足，与此对应的是制度体系的缺失。
改革开放以来，中国住房改革与房地产发展取得了巨大成就，但近年来也出现了一些危害国计民生的严重问题，根源在于房地产发展机制的扭曲与失衡。中央经济工作会议提出，要促进房地产市场稳健发展，防止大起大落，关键是要建立和完善房地产的基础制度体系，进而形成整套的长效机制，以支持“住”—激励政府、企业、机构与新老居民支持和参与可支付、多样化的住房购买和租赁消费;抑制“炒”—约束政府、居民、机构与企业支持或参与房地产的投资和投机。
完善住房基本制度，形成支持“住”、抑制“炒”的住房市场机制
第一，完善多层次的住房体系，为形成支持“住”与抑制“炒”的机制创造基础环境。建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个住房体系，具体可再分为市场调节、政府限制的乐居住房，市场调节、政府支持的康居住房，市场参与调节、政府有限保障的安居住房，政府完全保障的廉居住房等四个体系，其具体层次和形式应该更加丰富和多样。房地产市场之所以形成妨害“住”与支持“炒”的失衡机制，重要原因是住房体系不健全，即商品房体系过度，保障房体系不足;新建房体系过度，老旧房体系不足;买卖房体系过度，租赁房体系不足，与此对应的是制度体系的缺失。
第二，建立多层次住房制度体系，形成主要支持“住”、同时抑制“炒”的市场机制。产权结构的单一，开发环节的垄断，交换与消费体系的分割，分配环节的僵化，扭曲的竞争、供求与价格机制导致价格暴涨、只买不租、只卖不租、“喜新厌旧”和居住困难。根据以上存在的问题，首先，建立多元产权及保护机制。建立个人、家庭、法人、公有和共有等“多元所有”的产权制度，形成对应收入与偏好的产权匹配机制;建立和完善承租者权益保护制度，实行承租者的市民待遇制度，构建多样化租购住房的保护机制。其次，建立充分竞争、租售均衡的需求机制。完善二手房交易制度和租赁市场制度，打通新房与旧房、出租与出售、商品与保障的“市场”体系，形成租售并举的“阶梯消费、过滤使用”机制;完善商品房和保障房承租人优先购买的制度，形成“租售并举、先租后买”机制。再次，完善多元竞争、租售均衡的供给机制。建立政府、集体组织、个人、公私企业和住房合作社等主体多元经营制度，形成竞争性开发经营机制;建立开发、租赁、经纪与金融服务等混业经营制度，逐步建立现房销售制度，提高房地产企业自有资金比例，形成出售与持有均衡机制。最后，建立收入补贴与租售价格联动机制。改革工资制度，明确规定工资构成包括住房工资，建立住房工资随房价自动上涨的制度;改革补贴制度，实行租补分离或住房券制度，建立保障房租售补贴与租售价格同涨制度。
完善配套制度，形成抑制“炒”、支持“住”的配套市场机制
第一，建立抑制“炒”和支持“住”的土地市场机制。土地征用、储备、交易、收益分配和用地指标行政分配等制度弊端，形成扭曲的市场竞争、供求和价格机制，导致市场垄断、供求错配、价格泡沫，保障房用地的短缺，商品房用地的炒卖。首先，建立“农村集体建设用地”使用权直接入市制度，形成一级市场有效竞争机制。其次，取消经营性用地土地储备制度。对于经营性用地，土地使用权持有者在交纳相关税费后，通过市场自由转让使用权，形成二级市场有效竞争机制。再次，改革土地指标计划供应制度，建立城镇建设用地总量及增减与人口总量及增减挂钩的供求机制。然后，建立城镇土地价值第三方评估制度，完善土地拍卖的配套制度，细化和硬化拍卖双方的资金自有、后续开发等条件，形成市场价自动向评估价收敛的定价机制。最后，建立土地出让金中央与地方6:4分成制度，抑制地方政府“炒地”，形成收益分配约束机制。
第二，建立抑制“炒”和支持“住”的金融市场机制。金融机构冲动，资金行政定价，资产荒，高杠杆，导致资金严重趋“炒”避“住”，资金大量涌入制造炒房市场。首先，完善金融机构的公司治理体系。形成基于当前收益与未来风险权衡，平衡资金在房地产领域和其他领域的配置，形成金融机构趋“住”避“炒”的内在机制。其次，完善多层次的资本市场体系。创造多元化的投资渠道和多样化的投资工具，形成多样化资产的充分竞争机制，形成资金的供与“住”求的匹配机制。再次，加快利率市场化改革，尽快形成市场化利率的价格调节机制。最后，完善涉及房地产的各类金融工具的杠杆制度，形成支“住”限“炒”、风险可控的“短借长还”机制。
完善住房及相关制度，形成同时支持“住”和抑制“炒”的政府机制
第一，建立支持“住”和抑制“炒”的税收调节机制。由于既缺乏抑制涉及“炒”房的各环节的合理的征收制度，又缺乏支持涉及“住”房各环节的规范的减免制度，税收体系严重助长了“炒”和影响了“住”。因此需要建立规范的涉及“住”房各环节的税费优惠制度。建立起征点和差别税率合理的房产税制度，率先在房价上涨过快的城市开征房产税。建立根据持有时间长短，征收累进交易制度。
第二，建立支持“住”和抑制“炒”的财政调节机制。低收入城镇居民的住房保障等需要财政补贴，而城市化带来的人口空间转移，要求公共需求与之匹配。但目前财政体制导致住房等公共财政投入总体不足，新老市民不均，不同空间不等，导致三四线城市供给过剩，一二线城市供给不足，损害了“住”，助长了一些城市的“炒”。为此，应完善包括城镇新市民的租购住房财政补贴制度，形成新老居民均等化机制。城市行政级别、财政收入与基础设施及公共服务的上级财政投入负相关的制度，形成基础设施和公共服务城市间均等化机制。建立中央向城市提供保障性住房转移支付规模与城市接纳新市民规模挂钩的制度。实行基础教育等全国统筹，提高住房保障等中央支出比重，将未来房产税收纳入地方收入，增加地方在增值税和所得税上分成比例，建立纵向政府间财权与事权相匹配的机制。
第三，构建支持“住”和抑制“炒”的行政管理机制。住房市场监管缺失导致开发、中介、交易乱象丛生，金融市场监管缺失导致巨量资金冲入楼市，土地市场监管缺失导致地王频出，被动和消极监管与调控甚至监守自盗加剧了市场剧烈波动，这些都源自政府的市场管理与自我管理机制缺陷。首先，健全土地、金融与住房市场监管体系，堵塞漏洞与缝隙，形成各级政府部门间相互制衡的市场监管机制。其次，完善政府部门对全国城市住房的投资、开发、金融、租售、土地、宏观经济等跟踪与预测，形成各级政府部门间协同联动的市场调控机制。再次，完备行政责权体系和相关制度，形成横向部门间协调配合，上下政府间令行禁止的运行机制和约束激励机制。
第四，构建切实保障“住”和严格禁止“炒”的法律调节机制。解决市场乱象、只售不租、炒风盛行和保障缺失等问题，要让一些关键制度法律化，通过制定和修改法律，形成严谨性、规范性与强制性的法律机制，调节经济利益，管理市场与保障，保护“住”与惩治“炒”。首先，制定并实施房产税收法和住房保障法，将财税调节法制化，形成达到一定标准，启动相应程度税收负担或财政补贴的法律调节机制。其次，制定并实施住房法和住房租赁法，修改城镇住房管理法。保护居民与法人依法建房、租房、购房权益，尤其保护租房相关各方的权益，形成法律保障机制。再次，修改刑法法律，明确界定炒房和炒地的程度，根据其程度确定违法或犯罪程度，分别给予罚款或者判刑，形成法律惩戒机制。
长效机制是实现房地产市场“长治久安”之策，必须认识：第一，房地产发展有其自身规律，中国是一个幅员辽阔、人口众多、区域迥异、即将迈入全面小康的社会主义大国，长效机制建设必须符合中国国情、尊重客观规律。第二，长效机制建设涉及基础制度改革，关系重要利益调整，面临特殊的环境，是一项需要不断探索的艰巨任务。第三，长效机制不是一劳永逸、一成不变的，所谓“魔高一尺，道高一丈”，长效机制建设永远在路上。第四，推进长效机制建设这项艰巨任务，同样需要机制保障，需要构建运行机制、激励机制和约束机制。第五，倒逼机制是长效机制建设的关键机制，没有退路的时刻才是改革的“最佳窗口期”，应该立即启动房地产稳健发展的长效机制的建设工程。
