“中国未来的房地产发展还是要看城镇化，中国城镇化未来的正确道路，一定是以大城市为中心，围绕其形成至少十个以上的城市群，这是一个不可逆转的趋势。” 经济学家马光远在某发布会上明确表示。
正如马光远所言，巴黎、东京、伦敦、纽约、底特律等城市的发展都是这样，围绕它们已经形成了欧洲西北部城市群、日本太平洋沿岸城市群、英国中南部城市群、美国东北部大西洋沿岸城市群和北美五大湖城市群。
而在中国，目前，能与这五大城市群一较高下的也只有以上海为核心的长三角城市群。
为进一步加快城镇化进程，促进城市群的发展与建设，2016年3月5日，我国发布“十三五”草案，其中明确指出，要优化提升东部地区城市群，建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争水平，培育中西部地区城市群等共计19个城市群，形成更多支撑区域发展的增长极。
城市群建设加大楼市分化 房价呈现“冰火两重天”
“两个不同城市的人，在同一时间购房。一个选择中西部城市，一个选择长三角城市。那么10年以后，选择中西部城市的人，家庭资产可能只有选择长三角的购房者的家庭财富的一半。”新城控股高级副总裁欧阳捷在某城市论坛上如是说。
诚然，城市群内外楼市分化严重，房价更是呈现”冰火两重天”。
欧阳捷通过对长三角的上海、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、合肥七个城市进行统计发现，其人口总量占到全国的5.4%，房地产投资占比9.6%，存款余额占比16%，住户存款占比14.3%，房地产的贷款余额占比15%，远远高于人口的占比5.4%。
尽管如此，长三角的土地供应却并不多。据悉，长三角的土地出让面积差不多只有中西部地区土地供应量的一半，全国土地供应量的9%。
然而随着大量人口的不断流入，房地产需求的进一步增大，供不应求的情形将愈加明显，房价也将继续攀升，城市群内外的房价分化也将继续加大。
城市群建设加剧楼市库存分化
某房地产研究院发布的一项数据显示，截至今年6月底，70城新建商品住宅库存总量为43183万平方米，环比减少0.3%，同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模，上半年库存削减态势明显。
具体来看，70个城市中，有44个城市库存出现了同比下跌现象，体现出较好的去库存效果。库存削减力度最大的14个城市为合肥、南京、大厂、苏州、昆山、香河、燕郊、福州、东莞和杭州，其库存面积同比跌幅分别为66.5%、56.2%、49.2%、47.4%、41.8%、35.3%、31.9%、31.7%、28.3%和26.5%。
总体上看，库存削减力度大的城市，主要集中在京津冀、珠三角、长三角三大城市群。
另外，有26个城市的库存规模不降反升。其中同比增幅最大的五个城市分别为茂名、济宁、太原、淮南和海口，同比增幅分别达到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。此类城市主要为三四线城市和部分供应较大的二线城市，后续去库存的压力依然较大。这也说明目前楼市分化仍十分明显。
关于城市群的建设以及房地产的发展问题，经济学家马光远表示，中国未来的房地产发展要靠城镇化，而城镇化发展到一定规模，必将形成以大城市为核心的、多中心格局形态的城市群。中国未来的房地产市场也主要集中在这些城市群，且发展前景不可限量。
与此同时，马光远也坦言随着城市群版图的重构，经济版图也将重构，房企将逐渐调整战略布局，加大对城市群的深耕力度。因此，未来城市群内外区域分化不断加剧也将是房地产市场的一大看点。
